一句話結論
換樓的最大按揭挑戰是雙重供款的 DSR 壓力。先賣後買（最安全）：DSR 只計算新物業按揭；先買後賣（進取）：兩層樓的按揭月供同時計入 DSR，需極高收入支撐。印花稅方面，先買後賣需先付非首置稅率（15%），12 個月內賣出舊樓可退稅差額。
兩種路徑對比
- 先賣後買: 僅新物業 · 最高 90%（首置） · 首置稅率（3%） · 低（但需租樓過渡）
- 先買後賣: 新 + 舊（雙重） · 新物業最高 60%（非首置） · 先付 15%，後退差額 · 高（賣不出舊樓即供兩層）
先買後賣財務試算
假設舊樓 HK$600 萬（尚欠 HK$300 萬，月供 HK$14,020），新樓 HK$800 萬（借 HK$480 萬，月供 HK$22,430）：
- 總月供：HK$36,450
- 最低月入（DSR 50%）：HK$72,900
- 壓力測試最低月入：HK$89,000
FAQ
Q: 換樓印花稅退稅要咩條件？
A: 買新樓後 12 個月內賣出舊樓，可申請退回非首置稅率與首置稅率的差額（15% − 3% = 12%）。
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