出租物業回報計算指南 2026 — 扣除按揭後的淨租金回報率及DSR要求

一句話結論

2026 年 5 月香港住宅租金回報率約 2.5–3.5%，按揭利率 3.855%。以 60% LTV 投資物業為例，淨租金現金流多數為負數——租金收入不足以完全覆蓋按揭月供。投資物業的回報依賴資本增值而非租金現金流。

淨租金回報計算示例

• HK$600 萬: 50% · HK$300 萬 · HK$14,020 · HK$15,000 · +HK$980
• HK$800 萬: 50% · HK$400 萬 · HK$18,690 · HK$20,000 · +HK$1,310
• HK$1,000 萬: 50% · HK$500 萬 · HK$23,360 · HK$22,000 · −HK$1,360
• HK$1,500 萬: 50% · HK$750 萬 · HK$35,040 · HK$30,000 · −HK$5,040

假設利率 3.855%、30 年期。租金以市值約 2.5–3% 回報率估算

FAQ

Q: 負現金流的投資物業仲值唔值得買？
A: 取決於資本增值預期。若預期物業年均升值 3–5%，即使每月補貼 HK$5,000，長線總回報仍可能是正數。但前提是你有足夠的現金流支撐。

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