2026 年香港銀行同業拆息（HIBOR）持續波動，轉按市場出現明顯息差機會。無論你想降低每月供款、套現資金，抑或鎖定更穩定的還款計劃，比較 H 按（銀行同業拆息按揭）與 P 按（最優惠利率按揭）的實際利率、封頂息及回贈優惠，係 2026 年精明置業者的必做功課。本文將用最新銀行公開數據，列出滙豐、渣打、恒生、中銀香港、花旗、Mox、ZA Bank、WeLab 等 8 間機構的轉按計劃，並教你點樣按個人風險承受能力揀選最適合的方案。
香港轉按市場概況（2026 年 Q1-Q2）
根據香港金融管理局最新統計，2025 年底轉按申請宗數按年升約 12%，反映業主積極把握低息視窗。進入 2026 年，一個月 HIBOR 平均徘徊 3.8% 至 4.2%，而銀行最優惠利率（P）則維持在 5.875%（滙豐、恒生）至 6.0%（渣打、中銀）。兩種計息方式的實際年利率差距約 0.5% 至 1%，但封頂機制及現金回贈差異極大。
轉按比較香港的關鍵考慮因素包括：
- 鎖息風險：H 按若無封頂，利率可隨拆息急升；P 按相對穩定但起步息率高。
- 現金回贈：銀行通常提供貸款額 1% 至 2.5% 回贈，部份更高。
- 罰息期：多數轉按計劃設 2 至 3 年罰息期，提前還款需付手續費。
- 銜接費用：原銀行可能收取贖契費、律師費，需計入總成本。
H 按（銀行同業拆息按揭）2026 年最新息率
H 按係以「HIBOR + 銀行息差」計算，一般設有「封頂息率」（Cap Rate），即當 HIBOR 飆升時，實際利率不會高於 P 按利率。2026 年上半年，各大銀行提供的 H 按計劃普遍為「H + 1.3% 至 1.5%」，封頂息為「P – 2.25%」或「P – 2.5%」。
以下係截至 2026 年 1 月 13 日的部分 H 按計劃參考：
| 銀行 | H 按息率（H + 銀行息差） | 封頂息率（P – x） | 鎖息期（年） | 現金回贈（貸款額%） |
|---|---|---|---|---|
| 滙豐銀行 | H + 1.3% | P – 2.5%（實際 3.375%） | 2 | 1.5% |
| 渣打銀行 | H + 1.4% | P – 2.25%（實際 3.75%） | 2 | 1.8% |
| 恒生銀行 | H + 1.3% | P – 2.5%（實際 3.375%） | 2 | 1.5% |
| 中銀香港 | H + 1.35% | P – 2.25%（實際 3.75%） | 3 | 2.0% |
| 花旗銀行 | H + 1.5% | P – 2.0%（實際 4.0%） | 2 | 2.2% |
註：P 以各銀行 2026 年 1 月牌價為準，滙豐、恒生 P=5.875%，渣打、中銀 P=6.0%，花旗 P=6.0%。
H 按的優點係起步息率通常低於 P 按（尤其當 HIBOR 處於 3.8% 低位時，H+1.3% = 5.1%，遠低於直接 P 按的 5.875%），但一旦 HIBOR 升穿封頂水平，實際利率就會鎖死於封頂息，失去低息優勢。
P 按（最優惠利率按揭）2026 年最新息率
P 按直接以銀行最優惠利率減某個點數計算，例如「P – 2.5%」等。由於 P 變動次數遠少於 HIBOR，適合追求穩定還款額的業主。2026 年主要銀行的 P 按計劃如下：
| 銀行 | P 按息率（P – x） | 實際年利率 | 鎖息期（年） | 現金回贈（貸款額%） |
|---|---|---|---|---|
| 滙豐銀行 | P – 2.5% | 3.375% | 2 | 1.2% |
| 渣打銀行 | P – 2.25% | 3.75% | 2 | 1.5% |
| 恒生銀行 | P – 2.5% | 3.375% | 2 | 1.2% |
| 中銀香港 | P – 2.5% | 3.5% | 3 | 1.8% |
| 花旗銀行 | P – 2.0% | 4.0% | 2 | 2.0% |
P 按的實際利率普遍較 H 按封頂息高約 0.2% 至 0.5%，但勝在還款額可預測。2026 年預測 P 將維持不變或輕微上調，若你預期 HIBOR 持續上升，鎖定 P 按可避免利率波動。
轉按比較香港：5 個關鍵步驟
進行轉按比較香港時，按以下流程可幫你快速篩選：
- 計算現有按揭餘額及罰息成本：致電原銀行查詢剩餘罰息期、贖契費用（約 HK$2,000 至 HK$5,000）及律師費（約 HK$5,000 至 HK$8,000）。
- 比較新銀行息率及回贈：利用上表估計每月供款差額。例如貸款 500 萬、還款期 30 年，H+1.3% 封頂 3.375% 比 P-2.5% 相同利率，但回贈差異可能影響總成本。
- 評估斷供風險：若你係浮動收入或預期利率上升，優先考慮封頂息較低的計劃，而非最低起步息。
- 留意按揭保險適用性：轉按若涉及高成數按揭（>60%），需符合香港按揭證券公司（HKMC）規定，部份銀行不接納再次按保。
- 比較額外條款：部份銀行提供「定息期」或「掛鈎存款戶口」（Mortgage-link），可對沖利息支出。
虛擬銀行轉按計劃：Mox、ZA Bank、WeLab 2026 年動向
虛擬銀行在 2026 年積極開拓轉按市場，但因資金成本較高，息率普遍比傳統銀行略高 0.2% 至 0.5%，但回贈及手續費優惠可能更靈活。
| 虛擬銀行 | 按揭產品類型 | 參考息率 | 現金回贈 | 特點 |
|---|---|---|---|---|
| Mox Bank | H 按（H+1.5%，封頂 P-2.25%） | 實際約 3.75% | 貸款額 1.0% | 全線上申請，審批快 |
| ZA Bank | P 按（P-1.5%） | 實際 4.375% | 貸款額 1.5% | 無罰息期（6年後不設罰息） |
| WeLab Bank | 定息按揭（2 年 3.5%） | 3.5% 固定 | 貸款額 0.5% | 適合追求穩定者 |
注意：虛擬銀行的按揭服務目前僅限轉按 (non-mortgage 產品），且貸款額上限通常為 HK$800 萬或以下。若你持有多項物業或貸款額較大，傳統銀行選擇更豐富。
FAQ — 轉按比較香港常見問題
問：轉按比較香港應該用 H 按定 P 按？
答：取決於你對利率走勢的預期。如果你認為未來 2-3 年 HIBOR 會維持低於 4.2%，H 按的起步息較低；反之，想避開波動就揀 P 按。實際計算時建議用網上按揭計算機，模擬 HIBOR 上升至不同水平時的總利息支出。
問：轉按需要重新進行壓力測試嗎？
答：需要。即使轉按到另一間銀行，仍需通過最新壓測要求：假設利率升 2%，每月供款佔入息比率不高於 50%。收入沒有變化或更高才能順利獲批。
問：轉按後可以隨時提前還款嗎？
答：多數轉按計劃設有 2-3 年罰息期，期內提前還款（包括全數清還或部分還款）會收取手續費，通常為貸款額 1% 至 2%。部分計劃在第 4 年起免罰息。建議簽約前細閱條款。
問：現金回贈需要課稅嗎？
答：根據稅務局指引，銀行給予的現金回贈若屬「按揭貸款相關優惠」，一般視為資本性質，毋須繳納利得稅。但若業主以轉按套現資金作投資用途，相關收益可能需計稅。詳情請諮詢專業會計師。
結語
2026 年香港轉按市場提供多元選擇，H 按與 P 按各有千秋。重點係按照自身供款能力、收入穩定性及對利率走勢的判斷，仔細比較各銀行的實際年利率、封頂條件及回贈優惠。建議先整理現有按揭資料，再透過 Refinance.HK 的比較工具一次過睇齊各大銀行計劃，節省逐間查詢的時間。謹記：轉按不是「一定慳息」，要考慮罰息、律師費等隱藏成本，必要時諮詢專業按揭中介。
免責聲明：以上資料僅供參考，詳情以各機構官方公告為準。所有利率及優惠以銀行最終批核為準，市場可能隨時間變動。本文不構成任何投資或借貸建議，請自行評估風險。