一句話結論
在轉按時縮短還款年期，是減少總利息支出最直接的方法。HK$500 萬按揭由 30 年縮至 15 年，月供增加約 60%，但總利息支出可減少逾一半。關鍵前提是月供增加後仍能通過壓力測試（DSR ≤ 50%，+2% 壓力 ≤ 60%）。
年期 vs 總利息：核心數學
以 HK$500 萬按揭、利率 3.855%（2026 年 5 月 H+1.28% 參考值）計算：
- 30 年: HK$23,360 · HK$3,409,600 · —
- 25 年: HK$25,980 · HK$2,794,000 · HK$615,600
- 20 年: HK$29,830 · HK$2,159,200 · HK$1,250,400
- 15 年: HK$36,470 · HK$1,564,600 · HK$1,845,000
- 10 年: HK$50,150 · HK$1,018,000 · HK$2,391,600
等額本息還款（P+I）；利率 3.855% 固定假設
關鍵發現：由 30 年縮至 20 年，月供增加約 28%（HK$6,500），但總利息節省 HK$125 萬——等於賺了一層新界上車盤的首期。
壓力測試：你能縮到多短？
縮短年期的瓶頸不是意願，是壓力測試。以下為不同年期的最低月入要求（HK$500 萬按揭、利率 3.855%）：
- 30 年: HK$23,360 · HK$29,960 · HK$59,920
- 20 年: HK$29,830 · HK$35,180 · HK$70,360
- 15 年: HK$36,470 · HK$40,550 · HK$81,100
- 10 年: HK$50,150 · HK$52,840 · HK$105,680
如果你的家庭月入為 HK$70,000，最長可承受的年期約為 20 年（壓力測試恰過關）；若月入 HK$80,000 以上，可挑戰 15 年。
轉按時縮短年期的策略
策略 1：降低利率 + 縮短年期（最理想）
轉按獲取更優利率（如 H+1.5% → H+1.28%），同時縮短年期。利率降低抵消部分月供升幅，令縮年期更易通過壓力測試。
例子：HK$500 萬按揭。舊方案：30 年、4.075%。新方案：20 年、3.855%。
- 月供: HK$23,800 · HK$29,830
- 總利息: HK$3,568,000 · HK$2,159,200
- 節省: — · HK$1,408,800
策略 2：部分還款 + 轉按縮年期
在轉按前先做一筆部分還款（如用年終花紅 / 儲蓄償還 HK$50–100 萬本金），再以較低按揭餘額轉按，能更大幅度地縮短年期。
策略 3：Cash-out 反向操作（不建議）
如非必要，避免在縮短年期時同時 cash-out。兩者目的矛盾（減債 vs 加債），會攤薄年期縮短的節省效果。
FAQ
Q: 轉按縮短年期後，日後可唔可以再拉長？
A: 可以，但需重新申請按揭及通過審批。多數銀行允許在不增加貸款額的情況下延長年期（限於原定年期之內）。
Q: 30 年縮到 15 年月供大增，有冇中間方案？
A: 可以揀 20 或 25 年。由 30 年縮至 25 年，月供僅增約 11%，總利息已節省逾 HK$60 萬，是較易實現的第一步。
Q: 接近退休年齡（55+），銀行仲批唔批 20 年以上？
A: 銀行會以「75 減年齡」作為最長年期上限。例如 55 歲申請人最長年期為 20 年（75 − 55）。部分銀行接受子女作擔保人以放寬年期限制。
總結
轉按時縮短年期是降低總利息成本的最強工具。關鍵步驟：先跑壓力測試確認可承受的月供上限 → 選擇最短期 + 最低利率的銀行方案 → 保留部分資金作 buffer（以防月供壓力過大）。2026 年 5 月的低息環境是縮短年期的理想時機。
免責聲明：本文僅供參考，不構成按揭建議。實際利率及審批以銀行最終決定為準。