一句話結論
2019–2026 年的七年利率周期完美展示了 H 按與 P 按的強弱互換：低息期 H 按大勝（實際利率低至 1.4%）、加息高峰 P 按短暫領先、減息周期 H 按再次蓄力。核心教訓：沒有一種按揭在所有時期都是最佳選擇，但 H 按在完整周期中的平均成本始終較低。
七年利率走勢里程碑
- 2019 Q1: 超低息環境 · 0.15% · 1.45% · 2.75% · H 按
- 2020 Q2: 疫情放水 · 0.10% · 1.40% · 2.50% · H 按
- 2022 Q2: 美聯儲啟動加息 · 1.20% · 2.50% · 2.50% · 平手
- 2023 Q1: 加息高峰 · 4.80% · 3.625%* · 3.875% · H 按★
- 2023 Q4: HIBOR 稍回 · 4.20% · 4.50% · 3.875% · P 按
- 2024 Q3: 美聯儲轉向減息 · 3.20% · 4.50% · 3.625% · P 按
- 2025 Q4: 減息持續 · 2.80% · 4.10% · 3.375% · P 按
- 2026 Q2: 現時 · 2.575% · 3.855% · 3.375% · P 按
* H 按觸發封頂利率
三大關鍵教訓
教訓 1：H 按的封頂是真正保護
2023 年 HIBOR 升至 4.8%，理論利率達 6.1%，但封頂 P−2.5%（當時 P=6.625%，封頂 4.125%）限制了實際支出。沒有封頂機制，H 按客戶在加息周期中會極度痛苦。
教訓 2：P 不是真正「固定」
P 在 2022 年 9 月至 2023 年 7 月期間四度上調（由 5.0% 升至 6.625%），P 按客戶的月供也在 10 個月內增加逾 30%。P 按只是「變動較慢」，並非真正固定。
教訓 3：定息按揭的錯失
2019–2021 年低息期間若鎖定 10 年定息 2%，之後的加息周期將完全免疫。可惜香港定息按揭產品不成熟，最長鎖定期僅 3–5 年，且利率偏高。
FAQ
Q: 如果我用 P 按喺 2021 年低息期開始，到 2026 年供款變咗幾多？
A: 2021 年 P=5.0%、P−2.5%=2.5%；2026 年 P=6.125%、P−2.5%=3.625%。HK$500 萬按揭月供由 HK$19,760 升至 HK$22,860（+15.7%）。
免責聲明：本文僅供參考。歷史利率不代表未來表現。